まめ知識|【メルマガ11月号|今月の特集】消費税2014年4月に8%の増税決定!

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まめ知識

【メルマガ11月号|今月の特集】消費税2014年4月に8%の増税決定!

2013年11月01日

消費税は2014年4月に8%の増税が決定しました。
しかし、土地は消費税の対象にならないことを知っている人は少ないのではない
でしょうか。

たとえば、2000万円で土地を買い、そこに2000万円の建物を建てるとしましょう。
消費税の対象になるのは建物代金の2000万円のみです。
新築マンションについても同様です。

マンションの場合、建物と敷地利用権という分け方になりますが、敷地利用権も
消費税の対象外です。

大型で敷地面積に対する戸数が多いマンションほど、購入代金に対する建物割合
は高くなります。

中古住宅も土地は消費税の対象外です。
ただし、建物は売主が個人なのか、業者なのかによって消費税の課税、非課税が
異なります。

中古住宅の売主が個人である場合、消費税の対象になりません。
消費税は事業者が商品やサービスを提供した場合にかかる税金なので、個人(不
動産事業者である個人を除く)間の取引には適用されないのです。

消費税がアップするのは2014年4月1日からなので売買契約の締結はそれまでに済
ませていればよいのでしょうか?

答えはNOです。

消費税適用のタイミングは「引き渡し時」となります。
引き渡しとは、契約時に支払った手付金以外の代金を精算して、不動産登記の申
請を済ませ鍵を受け取った時点のことです。
引き渡しが2014年3月31日までなら消費税は5%になります。

住宅購入の資金繰りを考える際に忘れてならないのが諸費用の存在です。
こちらについても2014年4月1日を境に消費税の影響を受けるものがあります。

<消費税がかかる諸費用(例)>
 ?不動産会社への仲介手数料
 ?司法書士等への報酬
 ?金融機関の融資手数料
 ?家具・電化製品
 ?引っ越し代金

仲介手数料は、業者を通じて不動産を売買した場合に支払う不動産会社への報酬
です。

新築物件は業者が直接販売するケースが多いので仲介手数料はかからないのが一
般的ですが、中古物件を売買する場合は必要となります。

仲介手数料の計算式は消費税別で表記すると「売買金額×3%+6万円」となりま
す(売買金額が400万円超の場合)。

たとえば、2500万円の中古マンションの仲介手数料は、81万円(=2500万円×3
%+6万円)です。

消費税はこれに対してかけられます。

税率5%だと4万500円の消費税となり、税率8%になると2万4300円のアップ、税
率10%では4万500円の負担増となります。  

これからマイホームを購入する場合、あなたが中古物件を選択するか、新築物件
を選択するかで消費増税の影響は違います。

中古物件で検討している場合は、業者直売でないかぎり、消費増税の影響は軽微
です。

強いて挙げれば、諸費用とリフォームにかかる消費税が増える程度。消費増税を
理由に急いで決めるほどのインパクトはありません。

新築の場合は、消費税が3%アップすると、建物価格1000万円あたり30万円の負
担増になります。建物だけとはいえ消費税アップの影響は無視できない金額とい
えるでしょう。

専門家の中には「消費増税でも買い急ぐな」という人がいますが、本当にそうで
しょうか。

住宅購入のために準備を続けている人にとって今は好機です。

理由は3つあります。

1つ目は、消費増税の影響です。
1000万円の建物でも3%アップで30万円負担が増えます。
今家を買う十分な理由になります。

2つ目は、マンション建設原価が上昇する要素が多く、販売価格の転嫁が避けら
れない点が挙げられます。
原材料費の高騰、人件費の上昇といった実原価の上昇に加え2020年に東京オリン
ピックの開催が決定されました。
マンション業界ではインフラ整備や各種施設の建設の為にさらに建設人件費が高
騰することが確実視されています。
価格が上昇する前のまさに、今が買い時なのです。

3つ目は、住宅ローン金利が低水準であることです。
消費税や不動産価格の影響よりもこれが一番の買い要因です。
住宅金融支援機構によると、2013年9月のフラット35(返済期間21年以上35年以
下)の金利は 1.94%~2.89%で依然、低水準ですが日銀が2%のインフレターゲ
ットを設定して大胆な金融緩和策をとっている以上、将来的に長期金利は上昇傾
向にあるといえます。
長期固定の住宅ローンを組むのに適した時期といえます。

新築マイホームを希望されているのなら、今年は住宅購入に本気で取り組む好機
です。

資金計画をしっかり立てて、無理なく返済できる物件を選びましょう。

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